Hausverwaltung kündigen, abberufen und wechseln – so geht’s rechtssicher

Viele Eigentümergemeinschaften stehen irgendwann vor der Entscheidung, die Hausverwaltung zu kündigen oder die Verwaltung ganz zu wechseln. Ob mangelnde Kommunikation, verspätete Abrechnungen oder genereller Vertrauensverlust – ein Wechsel kann notwendig und sinnvoll sein. Doch wie funktioniert ein WEG-Verwalter kündigen oder eine Abberufung der Hausverwaltung rechtlich korrekt? Und was bedeutet eine fristlose Kündigung Hausverwaltung? Wir erklären den Ablauf und die wichtigsten Schritte.

Abberufung vs. Kündigung: Wo liegt der Unterschied?

Abberufung der Hausverwaltung / des Verwalters meint die Beendigung des Amts des Verwalters durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Seit der WEG-Reform kann die Eigentümergemeinschaft den Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen – auch ohne wichtigen Grund (§ 26 Abs. 3 WEG). Viele Verwalterverträge koppeln das Vertragsende direkt an die Abberufung, sodass der Vertrag sofort endet. Die Möglichkeit den Verwalter auch ohne Grund jederzeit abberufen zu können, kann weder durch Beschluss, Vereinbarungen oder Verwaltervertrag abbedungen werden.

Kündigung der Hausverwaltung betrifft den Verwaltervertrag. Nach einer Abberufung des Verwalters endet der Verwaltervertrag automatisch spätestens 6 Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG), unabhängig von vertraglichen Regelungen. Eine gesonderte Kündigung ist dann nicht erforderlich. Üblich ist, dass die Gerichte vom vertraglich geschuldeten Verwalterhonorar einen Betrag für ersparte Aufwendungen abziehen. Die abzuziehenden Beträge liegen in der Regel zwischen 20 % und 40 % des vereinbarten Honorars.

Eine fristlose Kündigung Hausverwaltung ist möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt – z. B. Pflichtverletzungen wie Veruntreuung, mangelnde Versammlungen oder schwere Vertragsverstöße.

Schritt für Schritt: Hausverwaltung kündigen und wechseln

1. Gründe für den Wechsel identifizieren

Bevor über einen Wechsel der Hausverwaltung entschieden wird, sollte die Eigentümergemeinschaft die Probleme analysieren. Liegt nur Unzufriedenheit vor oder gibt es schwerwiegende Pflichtverletzungen? Dies ist auch wichtig, wenn eine fristlose Kündigung der Hausverwaltung in Betracht kommt.

2. Eigentümerversammlung einberufen

Ein Beschluss über die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags muss in einer Eigentümerversammlung oder per Umlaufverfahren gefasst werden.

3. Beschluss fassen

Abberufung des aktuellen Verwalters: Damit wird der Verwalter seines Amtes enthoben.
Kündigung des Verwaltervertrags: Entweder automatisch mit Ablauf der Frist nach Abberufung oder – bei Vorliegen eines wichtigen Grundes – vorzeitig als fristlose Kündigung Hausverwaltung.

4. Neue Hausverwaltung wählen

Nach Beschluss zur Kündigung und Abberufung (Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Bei der außerordentlichen Kündigung ist der wichtige Grund anzugeben) beginnt die Phase der Suche und Bestellung einer neuen Hausverwaltung. Mehrere Angebote vergleichen und die Leistungsfähigkeit prüfen ist hier entscheidend.

5. Übergabe organisieren

Nach einem Wechsel der Hausverwaltung müssen Unterlagen, Konten, Zugangsdaten und Aufgaben sauber übergeben werden, um Verwaltungslücken zu vermeiden. Wir als neue Hausverwaltung übernehmen für Sie diese Aufgaben lückenlos.

Fristlose Kündigung Hausverwaltung – wann ist sie möglich?

Eine fristlose Kündigung kommt nur in Frage, wenn besondere Umstände vorliegen. Dazu zählen z. B.:

grobe Pflichtverletzungen
wiederholte fehlerhafte Abrechnungen
Nicht-Einberufung von Versammlungen
Veruntreuung oder Insolvenz der Verwaltung

In solchen Fällen kann die Eigentümergemeinschaft den Verwalter aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen. Stützt sich die Abberufung auf einen wichtigen Grund, dann besteht kein Anspruch des Verwalters auf Fortzahlung seines Honorars für sechs Monate. In diesem Fall endet der Vertrag sofort mit Zugang der Kündigung. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Bei der außerordentlichen Kündigung ist der wichtige Grund anzugeben.

Was ist beim Wechsel der Hausverwaltung zu beachten?

Wer seine WEG-Verwaltung wechseln möchte, sollte Folgendes bedenken:

Rechtzeitige Vorbereitung und Prüfung des Verwaltervertrags
Einbindung aller Eigentümer bei der Beschlussfassung
Frühzeitige Planung der Übergabe und Bestellung der neuen Verwaltung
Klare Protokollierung aller Beschlüsse und Formalien

Fazit

Ein Hausverwaltung kündigen und der Wechsel der Hausverwaltung sind rechtlich klare Prozesse, die aber sorgfältig geplant werden sollten. Die Abberufung des Verwalters und die kündigung des Verwaltervertrags sind dabei zwei getrennte rechtliche Vorgänge, die in einer Eigentümerversammlung beschlossen werden müssen. Bei schwerwiegenden Gründen kann sogar eine fristlose Kündigung der Hausverwaltung erfolgen. Mit einer strukturierten Vorgehensweise und der richtigen rechtlichen Absicherung gelingt der Wechsel der Hausverwaltung sicher und reibungslos.

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